“买房税收是否发生变化，成本是否增加？”“缴税要去什么地方？”昨天，沪上多家中介反映，“五一”小长假期间，房地产“营改增”已引起很多购房者的关注。由于购房缴税具有滞后性，理论上来说，大部分4月下旬签订的购房合同都将按照“营改增”来征税。
在楼市宏观调控的背景下，“营改增”对于大部分购房者来说，是一个福利。业内人士指出，综合税费来看，二手房交易税费大约减少5%，对于动辄500万的上海二手房来说，可以减少约2万的税收支出。
变化：应税金额减少了
近日，财政部和国家税务总局发布通知，明确营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据，并自2016年5月1日起执行。计税依据是指计算应纳税额的根据。无论是营业税，还是增值税，税率都是5%，契税税率没有发生变化。但事实上，有变化的是被乘数，也就是要纳税的金额。
根据两部门通知，计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。两部门通知同时规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
“相比其他税收来说，增值税的一个最大利好就是其为价外税，很显然，不含税的价格明显要低于计税价格，所以最终计算出来的税费成本肯定会降低，而且也是政府此次税费改革的要点。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
房企毛利越高税负越大
“营改增”后，更着急的是开发商，对于动辄百亿、千亿销售额的房企来说，在税收新背景下，如何运作好企业，就是生死问题了。
“营改增”调整前，房企的销售税收=总销售额×5%(税率为3%-5%，暂以5%计算)，以某项目1亿元的销售额为例子，调整前的税收=1亿元×5%=500万元。也就是说，调整前，一个销售金额为1亿元的项目，房企需要缴纳的税收是500万元。调整后，房企的销售额税收=(总销售额-成本)×11%，两者的计算基数和税率都出现调整。通过计算可知，对于这个项目来说，如果可以扣除的成本超过5454亿元的话，那么总体来说，开发商税负会降低，如果可扣除的成本不多的话，税费成本可能增加。
平安证券分析师王琳表示，如果土地及融资的利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前的5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。
根据中原地产对上海10家房地产上市公司的财务数据测算，“营改增”后，4家公司税赋减轻，6家公司税赋增加，平均下来税赋的增长率是0.8%，也就是说改成增值税后赋税增加还不到1%。
那么是否会有开发商效仿酒店涨价呢？“开发商涨价，我觉得更多的是市场行为，而不是因为成本或者税负增加。”卢文曦说，即便是成本上去了，也要看城市本身特性。如果这个地区楼市没有活力，该降价销售还得降价，如果坚持原价等于资本全部搁置，和市场站在对立面不太会有好的结果。
算算对购房客的影响
个人转让已购住房目前分为三种情况：1、个人销售购买了不足两年的住房，税率是总价的5%；2、个人销售购买了两年以上的普通住房，免征；3、个人销售购买了两年以上非普通住房，差价的5%。整体来说，“营改增”前后，三种情况的税率和优惠政策都将保持不变。但是，契税、房产税、土地增值税、个人所得税在纳税时都可以先扣除增值税部分再来纳税，而在二手房交易过程中，影响比较明显的就是营业税和契税。
以营业税为例
对于营业税而言，计算方式有两种，房屋买卖总价×5%，以及房屋买卖差价总额×5%。
100万的房产，不足两年就出手，假设房价没怎么涨，过去的税费为5万元，而现在则为4.76万元，相当于节约了0.24万元。如果满足了两年的要求，可是却是非普通商品房，100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14×5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式，则为14/（1+5%）×5%即为0.67万元。
以契税为例
目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元。但如果按照目前的新政策，则为100/（1+5%）×1.5%即为1.4万元。
中介点评
“总体来看，税费相当于打了9.5折。当前二手房买卖中，房东往往会说‘到手价’，税费往往转嫁到下家身上。”中原地产卢文曦表示，现在来看，改成增值税后，甚至税负还略有减轻。
