齐鲁晚报记者 喻雯
济南房产交易大厅排长队的消息让很多购房者不淡定了：为啥这么多人来扎堆凑热闹，非得在这个时候办业务呢？济南的房价又要大涨吗？如果现在不办，买房就会吃亏吗……为此，记者进行了深入采访。
数据
二手房日网签近300套，增加了三成
济南不动产登记中心统计数字显示，从二手房买卖过户来看，2月份过户的数量是1800套，截止到3月29日，过户的数量是3900套。从二手房交易的流程来看，买卖双方签订合同后办理网签，交完税款后再办理过户。“从网签到过户中间的时间差在一个月到两个月不等，有些贷款的市民还要看贷款的审批情况，这中间的时间就不好说了。”工作人员说，客观来说，3月份3900套的过户量有一定的滞后性，也就是说这些房子不一定是3月份真正成交的。
比起过户的办理，网签相对更具有即时性。济南市房管部门统计显示，3月份平均每天(只含工作日，不包括周末)的二手房网签量接近300套。“成交量确实出现明显增加，市场也确实明显回暖。”房管部门有关人士说，2月份有春节假期，网签量不具可比性，3月的网签比去年年底的时候多了近30%。
进入3月份来，在契税、首付比例降低、公积金贷款调整等多种利好政策的叠加下，二手房市场呈现出了明显的“小阳春”。 “这些成交的增加，是政策叠加效应的一个释放。不论是刚需还是改善，需求量得到实现，成交量自然就上去了。”省城一资深二手房地产评论人说，房产交易大厅人多也主要是因此造成的。
解读
营改增后，150万的房子能少交3600元税
除了市场本身回暖和成交量增加外，济南房产交易大厅有关工作人员说，从排队办业务的市民来看，有不少人是对“营改增”误读引发的恐慌性购房，他们认为如果不在五一之前把手续办完，就会多交很多税款增加买房成本。“这种恐慌性购房的传染性很强，很多人的从众心理被激发出来，认为越早办完越好。”该人士说，现在的问题是，政策已经明确了，但是很多人还是持怀疑态度，选择提前办。
“政策没有确定之前，11%税率的相关传言，确实在一定程度上增加了购房者的恐慌心理。”济南链家交易中心总监张海豹说，他们也确实接到很多客户的咨询，都想在5月1日之前办理完购房手续，这就出现了部分恐慌性购房的需求。
该人士详细算了一笔账，根据增值税的算法，需要先计算出销售额(不含税)，销售额=含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万元(含税、购买不足2年)的房子，最终增值税应纳税额为(150万÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是按照总价5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150万×0.05=7.5万。营改增降税7.55万-7.14万=0 .36万。
财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星分析说，在过渡期，二手房交易的增值税基本平移了现行二手房交易营业税政策，原有的优惠政策也延续。但由于营业税是按照含税销售额计税，增值税是按照不含税销售额计税，税负还略有降低。
济南市房产交易大厅有关人士说，购房者没有必要赶在五一之前扎堆办理业务，可以避开这个高峰期，根据自己的实际情况来办。
行情
房东心理预期偏高，挂牌价水分不小
“北上广深房价出现大涨，济南也快了，现在不买房，肯定又涨起来。”购房者孙女士说，她最近在看房，这是听到中介说得最多的话，在一定程度上加剧了孙女士的恐慌：房价真的会暴涨吗？
省城一资深业内人士坦言，近日房地产刺激利好政策频出，确实有一些中介公司以此为噱头，利用购房者的心理预期以及当前市场回暖的现状，对政策以及市场做出了错误的引导，利用购房者“买涨不买跌”的心理，对市场造成了影响。
济南链家地产有关负责人说，他们3月上旬对全市100多家店面做过统计调研，总体房价比2月下旬上涨了0.4%，以一套100万元的房子为例，也就上涨了4000元钱。
“市场确实出现回暖，需求量得到了释放，但是房子并没有大家想的那么好成交。”济南链家伟东新都店有关负责人说，看房的客户确实多了，在目前的市场下，购房者尤其是有改善需求的人反而会观望，不会那么草率地定下房子。“现在中介多，经纪人也多了，房源也多，购房者可选择的余地是很大的，考虑的周期也加长，而且也会理性购房。”
对于市场上所说的价格火爆，该负责人说，这多是房东的心理预期偏高，把挂牌价抬高，但这并不是最终的成交价。“部分价格离谱的房子也是有价无市，在一定程度上反而更不利于成交。”该负责人说，一般来说，成交价会比挂牌价便宜1万至2万元。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说，需求释放了，不代表房子就很好卖。3月份成交量增加是去库存的效果，但是市场还会有新的供应量出现，市场总体还是供过于求，短期内需求量消化得比较明显是正常的。但是未来很长一段时期内，需求量如何再被更好地激发，还有待考验。
